保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，按照产权归属情况，我国保障性住房分为配售型保障房和配租型保障房两类，配售型保障房主要包括经济适用住房、共有产权住房、可售人才住房、两限房（限房价、限套型）等，配租型保障房主要包括公共租赁住房、保障性租赁住房等。
2011年，国务院印发《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，提出要快速实现住有所居的目标，重点解决中低收入群体的住房困难；同年“十二五”规划提出推动公租房建设在政府的直接干预下，保障性住房进入了大规模建设阶段。此阶段政府作为保障主体的职能逐渐回归，保障房建设整体有重大推进。
2014年，住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委联合印发《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》强调完善租购并举的住房制度，并将公租房与廉租房并轨发展。
2016年，财政部等六部委印发《关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知》强调要逐步建立“企业建房、居民租房、政府补贴、社会管理”的新型公共租赁住房投资建设和运营管理模式。
2021年，国务院印发《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号），提出需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。
保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施。
2023年，《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号文）提出，规划建设保障性住房应按照工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续的原则、由城市人民政府按划拨方式供地和负责建设配套设施，在此基础上采取市场化方式运作，按保本微利原则配售。
安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。
根据《中华人民共和国土地管理法》，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。
对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号），作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
2023年国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，明确应先行安排安置房项目供地和建设，加强安置房规划设计和建设管理工作，确保安置房在合理工期内建成，安置房品质不低于商品住房水平，配套基础设施和公共服务设施与安置房同步规划、同步设计、同步报批同步建设、同步交付使用。同时，该指导意见明确“净地出让”，即政府在完成土地收储后，再通过公开方式选择城中村改造主体。
各地均有出台农民集体所有土地征收补偿办法，以广州为例，2023年，广州市人民政府印发《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿办法的通知》（穗府办规〔2023〕3号），明确征收土地涉及农村村民住宅的，应当先补偿安置、后搬迁。征收土地涉及农村村民住宅的补偿安置方式包括复建安置、产权调换、货币补偿等。
政府直接投资模式是地方政府出资直接建设保障性住房，各地政府通常通过委托地方国企实施具体建设。此种模式下，土地和资金由政府提供，地方国企在项目竣工后将保障性住房移交房管机构进行管理。
政府直接投资建设的保障性住房由于是政府出资，一般是配租型住房，通常不考虑资金平衡。
配建模式是指地方政府在商住用地出让时，要求土地受让人出资配套建设一定规模的保障性住房，保障性住房建设完成后，由土地受让人无偿移交给地方政府。
本质上，企业配建模式依然是政府出资，土地受让人建成后移交政府的模式。企业配建模式建设的保障性住房穿透看依然是政府出资，一般是配租型住房，通常不考虑资金平衡。
企业直接投资模式是地方国企按照《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）“谁投资、谁所有”精神，自筹资金开展保障性住房建设运营业务，包括配售型保障房和配租型保障房。通常配售型保障房业务回款周期较长、整体毛利率较低，配租型保障房业务资金支出压力大且投资回报期长，企业整体资金支出压力较大、盈利能力较弱。
企业直接投资模式建设的配售型保障性住房资金平衡模式主要是依靠政府回购和直接销售。其中政府回购政策依据为2023年财政部、税务总局、住房城乡建设部联合印发的《关于保障性住房有关税费政策的公告》第三条“对保障性住房经营管理单位回购保障性住房继续作为保障性住房房源的，免征契税”，以及《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号文）提出的“如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由城市人民政府按规定予以回购”。虽然上述政策更倾向于政府向购房个人回购，但为政府向企业整体回购保障性住房提供了参考依据。
需要注意的是，政府回购模式严格来说属于承诺固定回报或最低收益范畴，涉及新增政府隐性负债，因此政府回购模式需要避免固定价格、固定收益、固定数量等承诺固定回报的回购。
企业直接投资模式建设的配租型保障性住房资金平衡模式主要是依靠租金回收建设和运营资金。《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）明确提出支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。
另外，中国证监会、国家发展改革委联合印发的《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（证监办发〔2022〕53号）明确稳妥推进保障性租赁住房发行基础设施REITs各项工作，因此企业直接投资建成的保障性租赁住房项目可作为底层资产，通过REITs或资产证券化等方式，提前实现相应资产变现，有助于解决短期流动性风险。
村企合作建设模式主要针对在集体经营性建设用地上新建保障性住房，通常由村集体和企业合作建设，村集体提供土地（集体用地），企业筹资建设保障性住房后获得租金收入，同时向村集体无偿移交部分保障性住房。
如广州市长腰岭保障性租赁住房项目，由白云区长腰岭村第四经济合作社和广州城投白云置业投资有限公司合作建设，共629套，户型面积以30平方米左右为主，主要面向附近大专院校教师及毕业生出租。项目建成后，白云置业获得70%的地上及地下建筑物40年的使用权，剩余30%无偿交由长腰岭村。白云置业40年使用权期满后，将持有房屋交由长腰岭村。
政府直接投资模式是地方政府出资直接建设安置房，另外，安置房建设已经纳入地方政府专项债支持范围。
根据2023年国家发展改革委会同国家乡村振兴局出台的《巩固易地搬迁脱贫成果专项行动方案》，明确将安置区符合条件的建设项目纳入地方政府专项债券支持范围。建议根据安置房供给需求，谋划包含安置房建设项目在内的地方政府专项债申报，减轻融资压力。
根据《中华人民共和国政府采购法》规定，由政府按照政府采购方式面向市场存量商品房采购安置房源。实际操作中，也有以新建的方式采购的案例，政府与开发商先签订意向采购协议，待房源主体建成时，正式启动整个项目安置房源招标采购工作。
10月24日，《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议审议通过，明确提出“优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略，破解城中村改造难题，提升改造效率”。
房票安置是指将被征收人的房屋安置补偿权益进行货币量化后，征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。被征收人，也即拆迁户可自行向参与房票安置工作的房企购买商品房，直接用房票结算。因此房票安置是货币化安置的延伸，房票的推行不仅减少了财政当期压力，同时给村民多了一项选择，通过房票购置的房屋也更容易在市场流通，因此房票购置的推行下，安置房可能被逐步替代。
保障房是面向中低收入住房困难家庭提供的限定标准、限定价格或租金的住房。安置房是面向拆迁住户进行安置所建的房屋。
从权属关系上来讲，保障性住房大多属于福利性质，产权并不属于或并不完全属于住户，例如公租房，产权属于政府，住户只是租赁方，例如安居房和人才房，为共有产权房，政府和住户按照比例共同持有房屋产权。安置房是因拆迁等原因，政府拆掉原有房屋后做出的补偿，属于一对一置换关系，并没有享受到政府的任何福利，住户100%持有房屋所有权益。
根据《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号文），对保障性住房实施严格的封闭管理，禁止违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。而安置房的土地性质为划拨用地，在取得划拨产证以后，只要补交土地出让金，是可以将土地性质转变为出让用地，转变以后业主取得的土地性质为出让用地的不动产证，可以和商品房一样上市交易。
