国有旧厂改造如何核定毛容积率

当图斑内规划出让用地为单纯居住用地或商业用地，毛容积率即图斑内规划计容建筑面积与图斑面积的比例。

当图斑内规划出让用地为商住混合用地，此时毛容积率需要分商业毛容积率和住宅毛容积率分别核算，商业毛容积率=商业规划计容建筑面积/图斑面积中商业净用地面积；住宅毛容积率=住宅规划计容建筑面积/图斑面积中住宅净用地面积。

（1）计算可参与“出让分成”的建筑面积

二类居住用地范围内的规划总建筑面积为：23896×3.2=76467平方米，其中：

商业建筑面积：76467×30%=22940.10平方米

住宅建筑面积：76467×70%=53526.90平方米

（2）计算图斑范围内的商业和住宅分别占地面积

二类居住用地范围内的净用地面积为：

商业用地净用地面积为：22940.10÷4.0=5735平方米

居住用地净用地面积为：23896-5735=18161平方米

折算成图斑范围内各占地面积为：

商业用地占地面积为：5735÷23896×47634=11432平方米

居住用地占地面积为：18161÷23896×47634=36202平方米

（3）计算毛容积率

商业用地的毛容积率为：22940.10/11432＝2.01≤2.5

居住用地的毛容积率为：53526.90/36202＝1.48≤2.0

因此，该示例地块三旧改造部分按不高于公开出让成交价或新规划用途市场评估价的60％计算补偿款。

若毛容积率超过2.5（商业）或2.0（居住），则超过部分的规划计容面积按照公开出让成交价或新规划用途市场评估价的10％计算补偿款。